Mellan 2010 och 2021 upplevde den svenska fastighetsmarknaden en betydande tillväxt, men sedan dess har förutsättningarna genomgått drastiska förändringar. En komplex situation har uppstått för fastighetsbranschen på grund av påverkan från efterverkningarna av coronapandemin, ränteläget, lågkonjunktur, energikris och global politisk oro.
Flera faktorer samverkade, vilket resulterade i att marknaden bromsade upp, och antalet fastighetstransaktioner minskade markant. Bristen på jämförelsetransaktioner gör det svårt att korrekt värdera tillgångarna för fastighetsbolagen. Även om marknadsläget kan förändras framöver, särskilt beroende på ränteutvecklingen, är transaktionsmarknaden för närvarande trög. Frågan är hur fastighetsbranschen kommer att påverkas under 2024 och hur aktörerna i branschen kommer att anpassa sig.
-
Distansarbete och förändrade arbetssätt – ökad efterfrågan på kortare hyrestider och mer flexibla kontorsutrymmen Distansarbete är en global trend som påverkar olika marknader på olika sätt. I Sverige påverkar den ekonomiska nedgången efterfrågan på kontorsutrymmen, och effekterna av distans- och hybridarbete är ännu svåra att bedöma. Företag tycks effektivisera sin lokalanvändning, vilket särskilt gynnar moderna och flexibla kontorslokaler i en tid då efterfrågan minskar.
Osäkerheten på marknaden ökar efterfrågan på kortare hyrestider från hyresgästerna, vilket utgör en utmaning för fastighetsägare med betydande investeringar kopplade till nya uthyrningar. Särskilt företag som strävar efter snabb expansion kan ha svårt att förbinda sig till långa avtalsperioder.
-
Hållbarhet blir allt viktigare på fastighetsmarknaden – lagkrav som CSRD markerar nästa steg Fastighetssektorn är betydande ur ett miljöperspektiv och står för en betydande del av världens koldioxidutsläpp. En ökad fokus på hållbarhet påverkar inte bara fastighetsbolag utan även investerare och banker. EU:s nya direktiv om företagens hållbarhetsrapportering, CSRD, kräver betydande förberedelser från stora fastighetsbolag för att anpassa sig till rapporteringskraven och stödja övergången till en mer hållbar värld.
-
Finansiering – övergång från obligationer till banklån Efter nollräntepolitiken 2014 strömmade pengar in i fastighetssektorn, främst genom obligationer. Nu sker en övergång till banklån eftersom de anses vara ett billigare och mer tillgängligt alternativ. Fastighetsbolag står inför utmaningen att hantera stigande finansieringskostnader och refinansiering av obligationer. Bankerna förväntas vara selektiva i sin refinansiering, och hur obligationsförfall hanteras framöver är osäkert.
-
Indexering av hyror – detaljhandeln reagerar negativt Hyresjusteringar baserade på index, särskilt Konsumentprisindex (KPI) för oktober, har resulterat i betydande ökningar av hyrorna inom detaljhandeln. Detta har lett till uppsägningar av avtal, och risken för liknande reaktioner på andra delar av fastighetsmarknaden ökar, särskilt med tanke på andra påverkande faktorer som elkostnader och höjda taxeringsvärden.
-
Bostadsbyggande kraschar – ingen ljusning i sikte Bristen på bostäder i Sverige fortsätter, och bostadsbyggandet har minskat avsevärt på grund av ökade kostnader och försämrade ekonomiska förhållanden. Kommunerna, som har planmonopol, behöver agera för att möta efterfrågan, men hinder som brist på mark förhindrar tillräcklig produktion. Prognoser pekar på att bostadsproduktionen kommer att ligga på låga nivåer under många år framöver.
Sammanfattningsvis står fastighetsbranschen inför en komplex framtid med utmaningar och omvälvande förändringar på flera fronter. De kommande åren kommer att kräva anpassning och innovativa strategier från aktörerna för att navigera genom dessa utmaningar och fortsätta att vara framgångsrika på den föränderliga marknaden.
Peter Wiman, nordisk ansvarig för fastighetssektorn på EY och auktoriserad fastighetsvärderare
