Efter en lång tid av nedrustning har det säkerhetspolitiska läget i världen förändrats, och Sverige har i stället börjat satsa på en återuppbyggnad av försvaret. Samtidigt som försvaret förbereder sig för hot utifrån rapporteras det nästan dagligen om konflikter inom den organiserade brottsligheten i landet, och nya förslag för att komma till rätta med gängkriminaliteten presenteras på löpande band.
Ett sådant förslag kommer från utredningen om Digitala fastighetsköp & Förköpsrätt vid fastighetstransaktioner (2024:38) och innebär en förköpsrätt för såväl stat som kommun. Där statens förköpsrätt främst tar sikte på förköp av fast egendom i försvarets intresse, syftar kommunens förköpsrätt till att motverka den organiserade brottsligheten och dess utnyttjande av fastighetsmarknaden. Denna artikel syftar till att utreda vad utredningens förslag innebär, vilka fastigheter som skulle omfattas av den föreslagna förköpsrätten och hur den – om den skulle bli verklighet – kan komma att fungera i praktiken.
Vad innebär en förköpsrätt?
Den av utredningen föreslagna förköpsrätten innebär i korthet att kommunen eller staten övertar den ursprunglige förvärvarens position i överlåtelseavtalet. Det innebär att den aktör (dvs. kommunen eller staten) som nyttjat förköpsrätten övertar de rättigheter och skyldigheter som förvärvaren åtagit sig i samband med överlåtelsen, inklusive rätten till fastigheten.
Såsom metod för markåtkomst utgör förköpsrätt ett mindre ingripande alternativ än exempelvis expropriation. Vid förköp finns redan ett intresse hos överlåtaren att sälja fastigheten, även om dennes bestämmanderätt rörande val av förvärvare inskränks. Enligt utredning utgör emellertid såväl försvaret som möjligheten att motverka organiserad brottslighet ett sådant angeläget allmänt intresse att en sådan inskränkning bör godtas.
Vilka fastigheter omfattas?
Samtliga överlåtelser av fastighet som sker genom köp, byte eller gåva skulle enligt utredningen omfattas av förköpsrätten. Därtill omfattas fastigheter som säljs på exekutiv auktion och förvärv av fast egendom genom fastighetsbildningslagen och även överlåtelser genom aktier i privata bolag som äger en fastighet (om förvärvaren genom aktieöverlåtelsen får ett bestämmande inflytande i bolaget) av förköpsrätten.
Vid bedömningen av om förköpsrätten bör utnyttjas i det enskilda fallet ska, enligt utredningen, hänsyn tas till fastighetens geografiska läge, verksamhet som bedrivs på fastigheten, omständigheter runt förvärvaren, samt försvarets eller kommunens framtida behov. Om förköpsrätten skulle medföra allvarliga konsekvenser för säljare eller köpare bör emellertid förköp inte medges, liksom om det finns andra fullgoda alternativ som innebär ett mindre ingrepp i den enskildes bestämmanderätt.
Till skillnad från den tidigare förköpslagen som slutade gälla 2010, görs inte några undantag från förköpsrätten på grund av fastighetens värde eller storlek. Inte heller överlåtelser mellan närstående undantas i förslaget, med hänvisning till det syfte lagen strävar efter att uppnå. Däremot undantas statens avyttringar av fast egendom från kommunens förköpsrätt, liksom när regionen eller staten förvärvar fast egendom.
Förköpsrätten i praktiken
Samtliga fastighetsöverlåtelser bör enligt förslaget omfattas av en anmälningsplikt för förvärvaren till utsedd beslutsmyndighet, samt den kommun vari fastigheten befinner sig. Om anmälan inte görs, eller inte inkommer i tid, föreslår utredningen en sanktionsavgift som påföljd för att motverka kringgåenden av lagstiftningen.
Om såväl stat som kommun önskar utnyttja sin förköpsrätt för samma fastighet, anser utredningen att statens förköpsrätt bör gå före med hänsyn till att det rör ett försvarsintresse. Om staten däremot avstår från förköpsrätten innebär inte det att kommunens förköpsrätt också förfaller, utan den kan fortfarande nyttjas. Om varken stat eller kommun önskar nyttja förköpsrätten, vilket troligtvis kommer vara fallet för de flesta fastighetsöverlåtelser, fortsätter fastighetsaffären som planerat mellan säljare och köpare. Så sker också om beslutsmyndighet eller kommun inte meddelar beslut om förköp inom föreskriven tid och förköpsrätten därmed förfaller.
Analys
Som utredningen konstaterar i sin egen konsekvensanalys skulle en lagstiftning om förköpsrätt, likt den utredningen föreslår, verka störande på fastighetsmarknaden. Potentiella köpare skulle kunna avhålla sig från att gå in i förvärvsprocesser rörande fastigheter som ligger i riskzonen för att bli föremål för förköp, i syfte att undvika utdragna förköpsärenden.
Lagförslaget innebär en förköpsrätt som är så gott som heltäckande. Nästintill samtliga överlåtelser av fast egendom omfattas och få undantag görs från möjligheten för stat och kommun att utnyttja sin förköpsrätt. Mot bakgrund av hur ingripande förslaget är samt hur många fastighetstransaktioner som genomförs i Sverige varje år skulle vi bli förvånade om förslaget, i sin nuvarande utformning, blev verklighet. Den administrativa hanteringen samt störningarna på marknaden kommer sannolikt anses bli för omfattande.
Källa: Foyen Advokatfirma