En del bostadsrättsföreningar har interna policys kring andrahandsupplåtelser, exempelvis om hur lång tid en bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand och till vilka lägenheten i så fall får upplåtas till. Frågan är dock hur en sådan intern policy egentligen står sig mot lag och praxis?
Gäller inte framför lagstiftningen
Dessa typer av policys gäller inte framför gällande lagstiftning om andrahandsupplåtelse och är således inget som hyresnämnden eller domstol tar i beaktning. Lagstiftningen är tvingande och gäller oberoende av vilken policy föreningen har för andrahandsupplåtelser. Hur länge en bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand framgår inte direkt av lagtexten, men i 7 kap. 10 § bostadsrättslagen framgår att "tillstånd ska lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid." Att tillståndet ska begränsas till viss tid ska inte förväxlas med att ha en intern policy om tidsbegränsning av andrahandsupplåtelse.
Det är en rekommendation att styrelsen i en bostadsrättsförening godkänner tillstånd på 6 månader eller högst 12 månader åt gången, bland annat för att styrelsen då kan ompröva bostadsrättshavarens skäl för andrahandsupplåtelse. Styrelsen bör aldrig ge tillstånd till andrahandsupplåtelser som löper tillsvidare. Du kan läsa mer här om giltiga skäl för andrahandsupplåtelse.
Hyresnämndens syn på interna policys
Det finns flertalet avgöranden från hyresnämnderna där bostadsrättsföreningar nekat bostadsrättshavare tillstånd till andrahandsupplåtelse med anledning av en policy som tidsbegränsar hur länge en bostadsrättshavare för hyra ut sin lägenhet. I ett avgörande från hyresnämnden i Malmö (1) framförde en bostadsrättsförening att de hade som policy att ge tillstånd för andrahandsupplåtelse i högst ett år. Bostadsrättshavaren å sin sida gjorde gällande skälet ”inför pension”. Hyresnämnden bedömde att bostadsrättshavaren hade giltigt skäl för andrahandsupplåtelsen och beaktade inte bostadsrättsföreningens interna policy.
I ett annat avgörande från hyresnämnden i Malmö (2) anförde en bostadsrättsförening att deras policy var att inte godkänna andrahandsupplåtelse till andra än nära familj och anhöriga. Bostadsrättshavaren anförde å sin sida skälet ”studier på annan ort”. Hyresnämnden bedömde att bostadsrättshavaren hade giltigt skäl för andrahandsupplåtelsen. Hyresnämnden framhöll att bostadsrättsföreningens interna policy inte påverkade bedömningen.
I ett avgörande från hyresnämnden i Stockholm (3) gav hyresnämnden tillstånd till andrahandsupplåtelse trots att bostadsrättsföreningen hade som policy att inte bevilja andrahandsupplåtelse längre än tre år. Hyresnämnden ansåg att bostadsrättshavaren hade ett giltigt skäl för andrahandsupplåtelsen och att bostadsrättsföreningen inte anfört tillräckliga skäl för att det skulle föreligga befogad anledning att vägra samtycke. Hyresnämnden beaktade såldes inte bostadsrättsföreningens interna policy.
Källa: HSB Riksförbund
