Byggandets kontraktskommitté (BKK) är en ideell förening som har utvecklat de standardavtal som ofta används för entreprenad- och konsulttjänster, såsom AB 04, ABT 06 och ABK 09. För bostadsrättsföreningar som upphandlar dessa tjänster är standardavtalen viktiga eftersom lagstiftning som fullt ut reglerar förhållandena mellan kommersiella aktörer inom bygg- och fastighetsbranschen saknas. Avtalen utgör därför grund för många av de upphandlingar som bostadsrättsföreningar står inför.
Standardavtalen revideras för att bland annat klargöra oklarheter och bättre spegla dagens marknadsförhållanden. BKK har därför tagit fram nya versioner av avtalen, som för närvarande är ute för en öppen remiss fram till 28 februari 2025. Om de nya avtalen fastställs är det viktigt för både beställare och entreprenörer att känna till de föreslagna förändringarna. Här följer några exempel på de föreslagna ändringarna:
Exempel på förändringar i villkoren:
- I de nuvarande avtalen måste parterna avtala om ett belopp för vitesersättning vid förseningar, vilket ofta förbises av ovana beställare. Den nya versionen inför ett standardförseningsvite på 0,5 % av kontraktssumman per försenad vecka, om inget annat avtalats.
- Beställaren får möjlighet att kräva att entreprenören åtgärdar arbeten som inte överensstämmer med avtalet. Om detta inte sker, kan beställaren vidta åtgärder på entreprenörens bekostnad.
- Beställaren kan avbryta entreprenörens arbete för att förhindra skador på människor, egendom eller miljö, eller vid allvarliga fel eller väsentliga avtalsbrott.
- Garantitiden för material utökas från 2 till 5 år, för att matcha garantitiden för arbeten.
- Beställaren kan kräva prisavdrag för att rätta till fel istället för att kräva att felet åtgärdas på entreprenörens bekostnad.
- Ansvar för följdskador som uppstår på grund av vårdslöshet begränsas till 15 % av kontraktssumman per skada och 30 % totalt, med vissa undantag för beloppsbegränsningen.
- Beställaren får möjlighet att häva avtalet om entreprenören allvarligt brister i sina skyldigheter när det gäller skydd för människors liv och hälsa, arbetsmiljö eller miljöskydd.
- Ersättning för oförutsedda kostnadsändringar relateras till kontraktssumman, inte den totala entreprenadkostnaden.
- Parter får rätt att skriftligen säga upp avtalet om entreprenaden inte kan slutföras på grund av skador orsakade av krig, naturkatastrofer eller andra liknande omständigheter.
Strukturella och språkliga förändringar:
Utöver de ändrade avtalsvillkoren omstruktureras standardavtalen för att få en ny kapitelindelning och enklare språk. Kommentarstexterna som tidigare fanns under vissa bestämmelser tas bort och ersätts med en gemensam kommentar till avtalen. Vissa etablerade begrepp ändras, som att "Totalentreprenad" ersätts med "Projekterings- och utförandeentreprenad" och "Besiktningsman" ersätts med "Besiktare".
Tvistelösning:
En ny tvistetrappa införs, vilket innebär att parter som är oeniga först ska försöka lösa konflikten genom dialog. Om enighet inte kan uppnås, får en skriftlig begäran om överläggning mellan ombuden göras. Om tvisten inte kan lösas inom 10 dagar eller om särskilda skäl föreligger, kan tvisten hänskjutas till domstol eller skiljeförfarande.
Dessa förändringar syftar till att skapa mer tydlighet och effektivitet i bygg- och fastighetsbranschens avtal och processer.