Erik Olsson Bostadsindex lyfter kraftigt till ny rekordnivå samtidigt som Erik Olsson Skräckindex visar att oron bland de som skall sälja sin bostad minskar dramatiskt. Tillförsikten beror på att man räknar med en mjuklandning av ekonomin och mer pengar i plånboken. Den positiva marknadspsykologin gör det lättare att absorbera det stora utbudet, samtidigt som det innebär att mycket positivt redan är diskonterat i marknaden och utrymmet för besvikelser angående räntan är litet.
Erik Olsson bostadsindex, EOBi, visar att en större andel väntar sig stigande bostadspriser än någonsin tidigare sedan EOBi lanserades 2010. Förväntningarna är med andra ord högre än våren 2021, när räntan var 0% och bostadsmarknaden var pandemidopad. Att EOBi stiger beror på att räntesänkningarna börjar märkas i plånboken samtidigt som mjuklandningen av ekonomin med fler räntesänkningar och stabil sysselsättning går enligt plan i kombination med en låg inflation som ger reallöneökningar och politiker som lovar sänkta inkomstskatter 2025. Nettot (de som tror på prisökning minus de som tror på sänkning) är +81 (+67 i aug). Att EOBi ökar så mycket beror främst på att många har gått från en tro på oförändrade priser till svagt stigande. Förväntningarna på stigande bostadspriser är brett förankrade, men man förväntar sig inga stora prisökningar. Hela 94% räknar med att priserna förändras med max 10% det kommande året. Ett bakslag med högre inflation som skjuter de förväntade räntesänkningarna på framtiden skulle slå hårt mot marknadspsykologin som stärker bostadsmarknaden nu.
EOBi visar att visningsbesökarna fortfarande kalkylerar med en rörlig bolåneränta runt 3,7% på ett sätt som gör att de fortfarande inte har någon marginal för räntehöjningar när de planerar sina bostadsköp. Förutom förra kvartalet har det aldrig tidigare varit en negativ marginal. Det är skönt att man inte sänkt kalkylräntan ytterligare utan låter Riksbanken komma i kapp visningsbesökarna så att marknaden inte diskonterar lika stora räntesänkningar längre. Att marknaden positionerar sig mindre aggressivt för framtida räntesänkningar, vars effekt kommer med fördröjning, minskar risken i ett läge där omvärlden känns ovanligt oförutsägbar med risk för utbudsstörningar som kan ge högre inflation igen.
EOBi visar att det fortfarande är höga 27% som planerar att ha en belåningsgrad på maximalt 50%. Därmed är det ändå omvänt hela 73% av visningsbesökarna som påverkas av åtminstone delen av amorteringskravet som baseras på belåningsgrad. Jämfört med förra kvartalet är andelen som tänker låna över 70%, så att de måste amortera 2% på grund av hög belåningsgrad mycket lägre nu. Med tanke på att man baserar sina köp på så låga bolåneräntor, som är lägre än dagens räntor, är det bra om man kompenserar det med en lägre belåningsgrad. Det gör bostadsmarknaden mindre räntekänslig än om man kombinerar obefintliga räntemarginaler med högre belåning. Att hushållen ville låna mycket under åtta år av extremt låga räntor är inte så konstigt. Det återstår att se om vi ser början på en trend med lägre belåningsgrader nu sedan bolåneräntorna har tredubblats under åren 2022 - 2024.
Erik Olsson Skräckindex visar att oron och nervositeten inför en bostadsförsäljning sjunker dramatiskt till en nivå vi inte haft sedan sommaren 2022, när räntorna just hade börjat stiga. Ganska normala 48% (64% i aug) av de som skall sälja en bostad vill minimera risken för att försäljningen går dåligt i stället för att chansa för att få ett riktigt högt pris. Att Skräckindex sjunker så mycket visar att många har stärkts i tron på att ekonomin mjuklandar med stabil sysselsättning och fler räntesänkningar som stärker bostadsmarknaden. Att oron är lägre förklarar varför andelen som vill sälja sin gamla bostad innan de köper en ny minskar till 64% (70% i aug & 80% i maj) trots att utbudet är stort så det är lätt att hitta en ny bostad. Att sälja innan man köper nytt är annars ett enkelt sätt att ta bort nästan hela den ekonomiska risken i sin bostadsaffär. Att nästan två tredjedelar ändå vill sälja först präglar marknaden genom att utbudet fortsätter att vara stort, och ökar om fler vill byta bostad.
Mäklarna på Erik Olsson i Sverige säljer ovanligt många bostäder. Tron på en positiv ekonomisk utveckling gör att köparna vågar agera så det stora utbudet hålls i schack. Samtidigt gör det stora utbudet köparna kräsna, medan framtidstron höjer säljarnas prisförväntan så det ändå blir svårt att få dem att mötas. Vi räknar med att styrkan i bostadsmarknaden fortsätter att visa sig genom att det säljs många bostäder snarare än att bostadspriserna går upp så mycket – trots att Erik Olsson Bostadsindex visar att marknaden förväntar sig prisuppgångar – eftersom dagens priser redan baseras på lägre räntor. Även om dagens bostadspriser redan diskonterar mycket positivt, är det rimligt att en kombination av reallöneökningar, skattesänkningar, lindrat amorteringskrav och lägre ränta ger större prisökningar det kommande året än vi räknade med för några månader sedan. Att så mycket positivt redan är diskonterat i dagens bostadsmarknad gör den samtidigt känsligare för besvikelser, särskilt när det gäller räntan.
