RÄTT ATT INGÅ FÖRHANDSAVTAL
Inledningsvis bör man se över avtalet så att det är ett korrekt upprättat förhandsavtal. Vägledning återfinns i 5 kap bostadsrättslagen (BRL) som reglerar förhandsavtal. Vad som kan konstateras är att enligt 5 kap 1 § BRL får parter ingå avtal om framtida upplåtanden av lägenhet med bostadsrätt och att detta avtal är bindande. Detta är således ett s.k. förhandsavtal. Fortsättningsvis är det avgörande att förhandsavtalet uppfyller formkraven i enlighet med 5 kap 3 § BRL eftersom enligt 5 kap 4 § BRL är ett förhandsavtal som inte överensstämmer med reglerna i 3 § ogiltigt.
RÄTT ATT FRÅNTRÄDA FÖRHANDSAVTAL
I enlighet med 5 kap 8 § 1 st. 3 p. BRL får han eller hon som ingått ett förhandsavtal (förhandstecknaren) efter uppsägning omedelbart frånträda avtalet om ’de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han gick kännedom om den högre avgiften.’ Således ställer denna regel två krav på möjligheten att frånträda ett förhandsavtal: väsentligt högre avgifter än det angivna i förhandsavtalet samt att förhandsavtalet sägs upp inom tre månader från det att man fått kännedom om denna information. Avgifterna som är stadgade i förhandsavtalet är baserade på kostnadskalkylen. Beräkningarna av avgifterna är av en preliminär karaktär eftersom de görs innan byggnationen är helt färdigställd. Det finns därför utrymme för föreningen att höja avgifterna vid upplåtandet om de faktiska kostnaderna har överstigit det preliminära beloppet. (Prop. 1990/91:92 s. 87). Eftersom det finns möjlighet att frånträda ett förhandsavtal enligt 5 kap 8 § 1 st. 3 p. BRL kvarstår frågan om vad begreppet väsentligt högre innebär. Frågan om vad väsentligt högre innebär överlämnar lagstiftaren till rättstillämpningen. (Prop. 1990/91:92 s. 187). Vad som kan konstateras är att rättstillämpningen måste utgå ifrån informationen om avgifter i förhandsavtalet för att kunna klargöra om det är väsentligt högre eller inte. Det går inte att precisera exakt vad väsentligt högre är utan rättstillämpningen måste ta hänsyn till alla omständigheterna i det enskilda fallet. Det innebär således att rättsläget inte är helt klart.
RÄTT TILL ERSÄTTNING
Det bör tilläggas att enligt 5 kap 9 § 1 st. BRL har förhandstecknaren rätt till att få tillbaka den summan som han eller hon har betalat i förskott jämte ränta. Fortsättningsvis har förhandstecknaren rätt till skälig ersättning för kostnader för lägenhetens inredning och utformning som på grund av uppsägningen inte är av användning och även rätt till ersättning för annan skada som föreningen har orsakat genom oaktsamhet.
SUMMERING
Det finns alltså möjlighet att frånträda ett tecknat förhandsavtal när avgifterna höjs eller aviseras att de kommer att höjas. Det gäller att avgifterna är väsentligt högre och att avtalet sagts upp inom tre månader från att man fått kännedom om den högre avgiften. På grund av det oklara rättsläget gällande väsentligt högre avgifter, går det inte att exakt svara vad det innebär men det är upp till rättstillämpningen att se över alla omständigheter i det enskilda
fallet. Avslutningsvis, har förhandstecknaren även rätt till att få tillbaka det belopp som är betalat i förskott samt viss form av ersättning.
AV VICTORIA MADSÉN
ASSOCIATE – HEDINS JURISTBYRÅ