Nyligen meddelade Göteborgs tingsrätt en dom där en man dömdes till fängelse för att bland annat hyrt ut sin lägenhet via Airbnb. Den otillåtna uthyrningen hade skett till ett stort antal hyresgäster för ett belopp som inte ansågs vara skäligt vilket föranledde att mannen dömdes för brott mot jordabalken. I domen aktualiserades flera brott och mannen dömdes även för bland annat bokföringsbrott, försvårande av skattekontroll och grovt folkbokföringsbrott. Vi reder ut rättsläget gällande uthyrning via Airbnb och brott mot jordabalken.
Andrahandsupplåtelse av bostadsrätt
Att hyra ut sin lägenhet via Airbnb eller en annan liknande tjänst faller in under samma regelverk som alla andra former av andrahandsupplåtelser. En bostadsrättshavare har möjlighet att upplåta sin bostadsrättslägenhet i andrahand om styrelsen samtycker till det. Alla upplåtelser som innebär att andrahandshyresgästen brukar bostadsrättslägenheten självständigt kräver styrelsens tillstånd. Det här gäller oavsett längd på upplåtelsen eller om bostadsrättshavaren tar ut någon hyra. Att bostadsrätten brukas självständigt av andrahandshyresgästen innebär att bostadsrättshavaren inte längre kan bruka lägenheten fritt. Skulle bostadsrättshavaren bo i lägenheten tillsammans med hyresgästerna rör det sig i stället om ett inneboendeförhållande, i sådana situationerna krävs inte styrelsens tillstånd.
Eftersom uthyrningar via Airbnb ofta är kortvariga är det viktigt att vara medveten om att varje ny uthyrning ses som en självständig andrahandsupplåtelse som kräver tillstånd. Ett tillstånd från styrelsen att upplåta sin lägenhet i andrahand går således inte att använda för flera korta uthyrningar. Tillstånd att upplåta sin lägenhet i andrahand kräver att bostadsrättshavaren har godtagbara skäl för upplåtelsen och att föreningen inte har en befogad anledning att neka. Att hyra ut sin lägenhet genom Airbnb kan även betraktas som hotellverksamhet vilket innebär att bostadsrättens användning står i strid med dess ändamål. En bostadsrätt ska användas för bostadsändamål och inte som kommersiell verksamhet. Om en bostadsrättshavare upplåter sin lägenhet i andra hand utan tillstånd eller i strid med ändamålet utgör det en förverkandegrund. Får styrelsen kännedom om att en medlem regelbundet hyr ut sin lägenhet utan tillstånd kan en rättelseanmodan skickas till den berörda medlemmen som sedermera kan leda till ett förverkandeärende.
Andrahandsuthyrning av hyresrätt
För att få hyra ut sin hyresrätt i andrahand ska ett giltigt skäl föreligga och det krävs ett tillstånd från hyresvärden eller hyresnämnden. Om hyresvärden inte godkänner andrahandsupplåtelsen, så kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden som fattar ett beslut i frågan.
Om man som hyresvärd har nekat en andrahandsupplåtelse eller inte fått in en ansökan och märker att en hyresrätt ändå upplåts i andrahand, är detta en olovlig andrahandsupplåtelse vilket är grund för uppsägning till avflyttning. För att hyresvärden ska kunna säga upp en hyresgäst som upplåter sin hyresrätt olovligen i andrahand, krävs att hyresvärden sagt upp avtalet inom sex månader från det att hyresvärden fick vetskap om förhållandet, dock senast sex månader efter att det förverkandegrundande förhållandet upphörde, 12 kap. 43 § Jordabalken. Om sex månader skulle ha passerat sedan det förverkandegrundande förhållandet har upphört, får man alltså som hyresvärd inte säga upp hyresgästen även om sex månader ännu inte passerat sen den dagen hyresvärden fått kännedom om den olovliga andrahandsupplåtelsen.
Viktigt att notera är också att det vid andrahandsuthyrning av hyresrätter inte finns någon möjlighet att vidta rättelse eller ansöka om tillstånd för att kunna få behålla hyresrätten likt den som gäller uthyrning av bostadsrätt. Vid påstående om olovlig andrahandsupplåtelse ligger bevisbördan på hyresvärden. Det är således hyresvärden som måste bevisa att det de facto är en olovlig andrahandsupplåtelse.
Brott mot jordabalken
I syfte att stävja svarthandeln är det sedan den 1 oktober 2019 även kriminaliserat när en förstahandshyresgäst hyr ut sin lägenhet utan tillstånd och tar en oskälig hyra av andrahandshyresgästen. I 12 kap 65 c § jordabalken anges att förfarandet kan resultera i böter eller fängelse i högst två år. Om en lägenhet som upplåts i andra hand ska en hyra som överstiger den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Om upplåtelsen avser en del av lägenheten ska en hyra som överstiger en i förhållande till omfattningen av upplåtelsen proportionerlig andel av den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Ett tillägg för möbler och annan utrustning som ingår i upplåtelsen får inte överstiga 15 procent av den hyra som hyresvärden betalar. Tillägg för andra nyttigheter som ingår i upplåtelsen får inte överstiga hyresvärdens kostnader för dem.
Nytt rättsfall gällande uthyrning via Airbnb
I veckan meddelade Göteborgs tingsrätt en dom där de nya reglerna i jordabalken aktualiserades. Den åtalade mannen hade under åren 2018–2022 hyrt ut sin hyresrätt i andrahand via uthyrningstjänsten Airbnb. Upplåtelserna hade skett i andra hand till personer som självständigt brukat lägenheten. Uthyrningarna hade pågått kontinuerligt utan hyresvärdens godkännande och hade gett mannen hyresintäkter som översteg 700 000 kr. Mot bakgrund av uthyrningens omfattning och kontinuitet bedömde tingsrätten att mannen hade bedrivit en yrkesmässig verksamhet av ekonomisk natur som utgjorde näringsverksamhet och medförde bokföringsskyldighet. Tingsrätten konstaterade att det pris per natt som mannen hade tagit (1 495 kr) klart översteg gränsen för vad som är skäligt. Vidare stod det klart att mannen hade haft insikt i att uthyrningen var otillåten och att hyresvärden inte hade godkänt uthyrningen om han hade ansökt om tillstånd. Mot den bakgrunden bedömde tingsrätten att mannen haft uppsåt till överträdelserna av jordabalkens bestämmelser och han dömdes således för brott mot jordabalken.
Tingsrätten tydliggör i denna dom att brott mot jordabalken även är tillämpbart avseende uthyrning genom Airbnb. Misstänker er förening en olovlig andrahandsupplåtelse av bostadsrätt eller hyresrätt via Airbnb eller en annan liknande tjänst? Hör av er till oss så bedömer vi förutsättningarna i ert fall och hjälper er vidare i processen.
