Erik Olsson Bostadsindex (EOBi) fortsätter att stiga kraftigt mot rekordnivåer, medan Erik Olsson Skräckindex visar en ökad oro inför bostadsförsäljning. Situationen är extra intressant eftersom den positiva marknadspsykologin, som är avgörande för att hantera det stora utbudet, verkar bero på att marknaden redan har förväntat sig större räntesänkningar än tidigare.
EOBi visar att förväntningarna på bostadspriserna är på en nivå som nästan aldrig tidigare uppnåtts. De är högre än vid den tidigare toppen våren 2021, när räntan var 0% och marknaden var påverkad av pandemin. EOBi:s ökning, trots att räntesänkningarnas påverkan på hushållens ekonomi är begränsad och många har höga boendekostnader, beror på att marknaden räknar med ännu större räntesänkningar. Nettot, som visar skillnaden mellan de som tror på prisökningar och de som tror på sänkningar, är +67 (+45 i maj). EOBi ökningen beror på att 20 procentenheter har flyttats från en tro på oförändrade priser till en förväntan om svagt stigande priser. Trots breda förväntningar om prisökningar räknar 95% med att priserna kommer att förändras med högst 10% under det kommande året. En högre inflation som fördröjer de förväntade räntesänkningarna skulle påverka marknadspsykologin negativt.
EOBi visar att visningsbesökarna räknar med en rörlig bolåneränta på 3,67% (4,5%) vid planering av sina bostadsköp. Denna nya sänkning på cirka 0,8% innebär att det inte finns något utrymme för räntehöjningar. Den negativa marginalen mellan kalkylräntan och den verkliga räntan är unik sedan EOBi startade 2010. Visningsbesökarna planerar sina köp baserat på förväntade räntesänkningar, som redan är inräknade. Dessutom har redan genomförda räntesänkningar en tidsfördröjning och effekterna av tidigare räntehöjningar är ännu inte fullt genomslagna för bostadsrättsföreningar och hushåll.
EOBi visar att en större andel, 27% (9%), planerar att ha en belåningsgrad på högst 50%. Detta innebär att 73% av visningsbesökarna påverkas av amorteringskravet baserat på belåningsgrad. Även andelen som planerar att belåna över 70% har minskat, vilket gör bostadsmarknaden mindre räntekänslig. Det återstår att se om detta är början på en trend med lägre belåningsgrader efter att bolåneräntorna tredubblats mellan 2022 och 2024.
Erik Olsson Skräckindex visar en hög nivå av oro och nervositet på bostadsmarknaden, trots räntesänkningarna. 64% (61%) av de som ska sälja vill minimera risken för en dålig försäljning istället för att försöka få ett mycket högt pris. Trots ökningen i Skräckindex räknar fler med att ekonomin mjuklandar med räntesänkningar som stärker bostadsmarknaden, jämfört med förra hösten. Den höga oron förklarar varför 70% vill sälja sin gamla bostad innan de köper en ny. Detta skapar ett utbudsöverskott som måste absorberas av efterfrågan innan marknaden balanseras.
Mäklarna på Erik Olsson i Sverige säljer fler bostäder än tidigare, och det rekordstora utbudet balanseras av fler köpare som vågar agera nu när hotande räntehöjningar har ersatts av förväntade räntesänkningar. Dock gör det stora utbudet köparna mer selektiva och höjer säljarens prisförväntningar, vilket ibland gör det svårt att nå en överenskommelse. Vi förväntar oss att den positiva marknadspsykologin fortsätter att ge en aktiv och balanserad marknad, där styrkan märks genom ett ökat antal sålda bostäder snarare än stora prisuppgångar – trots att EOBi visar att marknaden förväntar sig prisuppgångar det närmaste året. Eftersom dagens bostadspriser redan bygger på lägre räntor, gör det att marknaden är känsligare för besvikelser, särskilt när det gäller räntan.