Efter en karriär som socialdemokratisk politiker sadlade Iilja Batljan om år 2016. Då grundade han Samhällsbyggnadsbolaget (SBB Norden) och är bolagets koncernchef och en av storägarna.
–Politiken ser jag som en samhällstjänst och inte som en livslång yrkesgärning. Då tappar man lätt förankringen i verkligheten, anser Ilija Batljan. SBB har vuxit snabbt; sedan 2017 har fastighetsbeståndets värde ökat från 11 till 117 miljarder kronor miljarder kronor. Ändå har resan bara börjat.
Av Claes G.Hanberg
Ilija Batljan, hans fru och dotter kom till Sverige 1993 som flyktingar från kriget i Bosnien. Då var han 26 år och hade hunnit utbilda sig till programmerare och studerade ekonomi. I Sverige fortsatte han sina studier som ledde fram till en doktorsexamen i socialt arbete år 2007. Avhandlingen var en analys av Sveriges framtida behov av äldrevård och äldreomsorg. Och en tankeställare för Ilija Batljan.
–Doktorsavhandlingen visade på ett stort behov av social infrastruktur de kommande decennierna. Men 2007 byggdes all sådan infrastruktur, som äldreboenden, vårdinrättningar och hyresbostäder, i offentlig regi, säger Ilija Batljan.
Sju år som politiker fick räcka
Efter en drygt sju år lång karriär som socialdemokratisk politiker, bland annat som kommunalråd i Nynäshamn, sakkunnig på socialdepartementet och landstingsråd i Region Stockholm, satte Ilija Batljan sina fastighetsplaner i verket 2016. Trots framgång och rikedom har han förblivit socialdemokratin trogen.
–Jag delar socialdemokraternas syn på ett starkt, rättvist och inkluderande välfärdssamhälle med ett stort miljöansvar, säger han.
Cirka 300 välutbildade och erfarna medarbetare med uppkavlade skjortärmar ligger enligt Ilija Batljan till stor del bakom SBBs snabba tillväxt. Huvudkontoret finns i på Strandvägen 1i Stockholm.
Han framtonar som en man med pondus och mod men ger även ett empatiskt intryck. Man anar också ett par hårda nypor. Men det handlar om ärliga och raka tag. Så "boxhandskarna" har inga dolda hästskor.
–Själv ser jag mig som en coach för ett toppat och målmedvetet team. En entreprenör måste också våga ta kalkylerade risker för att kunna skapa något av bestående värde.
Ingvar Kamprad en förebild
Ikeas grundare, Ingvar Kamprad som avled 2018, är en av Ilija Batljans förebilder.
–Kamprad var en innovativ person som radikalt ändrade möbelbranschen genom att sälja möbler i platta paket. Kunderna fick montera ihop möblerna själva men de var i gengäld billigare än i den traditionella möbelhandeln.
Inom fastighetsbranschen är Peabs grundare och Sven-Olof Johansson hans inspirationskällor.
Peab startade från scratch 1959 av två unga bröder, Mats och Erik Paulsson. De ägde en traktor som användes för renhållning och soptömning åt lantbrukare. Idag är Peab ett av nordens ledande, bygg- och anläggningsföretag. Framgången bygger på duktiga och engagerade människor.
Sven-Olof Johansson är entreprenören som likt en nedslagen boxare reste sig på nio.
–Hans högt belånade fastighetsbolag Compactor var nära konkurs under finanskrisen på 90-talet. Men han kom igen med besked och är idag vd för Fastpartner och storägare i företaget. En beundransvärd come back. Fastighetsbeståndet är inriktat mot kontor, lager, industri och handel. Sven-Olof Johansson sitter även SBBs styrelse, berättar Ilija Batljan.
"Europa bör lära sig av USA"
Teknikjätten Apple är världens högst värderade företag med ett börsvärde på cirka 2 400 miljarder dollar. Microsoft värderas till runt 2 200 miljarder dollar. Det är astronomiska belopp.
–EU-länderna bör tillsammans skapa megabolag som kan matcha de amerikanska jättarna. Sverige kan inte gör det ensamt. I USA är har man en förlåtande men också uppmuntrande attityd. Det är inte fult att misslyckas och riskkapitalisterna är modigare än i Europa. Det finns inga företag som är perfekta från dag ett; bakom varje succé finns ofta flera misslyckanden. Sådan är företagsvärlden.
Rikedom har inte varit drivkraften för Ilija Batljan.
–Att komma till jobbet, känna glädje och arbeta hårt för något jag och medarbetarna tror på är min främsta drivkraft. Jag sitter i många bolagsstyrelser. Så arbetsdagen stannar sällan vid bara åtta timmar, säger han.
SBB har hela Norden som marknad
–Bostadsbristen är ett av våra största samhällsproblem och en utmaning för Sverige och övriga nordiska länder. Vi bidrar till att skapa nya bostäder, antingen genom utveckling av befintliga fastigheter eller genom att köpa mark vi kan bygga på. Vi har valt att vara verksamma i hela Norden. De övriga nordiska länderna har mycket gemensamt med Sverige, både politiskt och kulturellt, anser Ilija Batljan.
Affärsidén är att köpa upp eller bygga fastigheter - bland annat hyresrätter - och sedan hyra ut dem till staten, regionerna och kommunerna med långsiktiga hyresavtal och en konkurrenskraftig hyra. Allt fler offentliga verksamheter väljer att hyra lokaler, i stället för att äga dem. Det frigör kapital för kärnverksamheten, som vård, skola och omsorg. Och investerarna ser samhällsfastigheter som en trygg placering, opåverkad av den privata marknadens fluktuationer.
Allt vanligare att hyra lokaler
–Kommunerna och myndigheterna bestämmer givetvis själva om de vill hyra eller inte. Effektiviteten och skalfördelarna är våra främsta konkurrensmedel. De byggbolag vi anlitar kan bygga tio fastigheter med hög kvalitet till en rimlig kostnad. Det kan en kommun inte göra, utan måste enligt Lagen om offentlig upphandling (LOU) upphandla varje nybyggnation eller renoveringsprojekt separat. LOU är bromskloss som gör byggprojekten dyra och tidsödande, särskilt när någon aktör överklagar ett upphandlingsbeslut. Och det sker tyvärr alltför ofta. Byråkratin och överregleringen i Sverige är ett gissel, anser Ilija Batljan.
Samhällsfastigheterna inrymmer skattefinansierad verksamhet.
–Våra hyresgäster bedriver bland annat utbildning, äldreomsorg och annan verksamhet för vård samt kommunal och statlig förvaltning. Vi äger flera kommunhus, departementsbyggnader och många äldreboenden, förskolor och skolor. SBB är också Nordens största aktör inom LSS-fastigheter för funktionshindrade. Men även hyresbostäder ingår i vårt och dotterbolagens helägda fastighetsbestånd på totalt 1902 byggnader, berättar Ilija Batljan.
Några planer på att köpa fastigheter på den privata marknaden finns inte. SBB är dock inte det enda företaget som köper och bygger samhällsfastigheter.
–Men vi är det enda börsnoterade företaget i den nischen. Andra aktörer i samma nisch ägs av institutioner som till exempel AMF och fjärde AP-fonden. I SBB kan alla köpa aktier, framhåller Ilija Batljan.
Kulturhuset en kronjuvel
Juvelen i kronan är Kulturhuset Sara i Skellefteå. Den vackra träbyggnaden är också ett hotell som med sina 20 våningar och 80 meter är en av Europas högsta träbyggnader. Hyreskontraktet löper på minst 50 år och grundhyran är 3,7 miljoner kronor i månanden.
–Etableringen i Skellefteå är ett exempel på att vi inte bara äger fastigheter i storstäderna utan även i flera mindre orter landet runt. Det går att få lönsamhet även utanför storstadsregionerna. Det har vi också fått investerarna att inse.
En snygg och funktionell arkitektur är viktigt för SBB. Det visar inte minst kulturhuset Sara i Skellefteå som både är vackert och hållbart eftersom det är byggt i trä.
SBBs dotterbolag, Sveafastigheter Bostad, har nyligen uppfört ett stort bostadshus i Midsommarkransen i Stockholm. Huset är gestaltat av Belatchew Arkitekter i Stockholm.
–Huset, Flora, inrymmer 37 bostadsrättslägenheter och kom på fjärde plats i tävlingen "Årets Stockholmsbyggnad 2021" bland många tävlande objekt. Flora är ett vackert bostadshus som smälter in lika mycket som det sticker ut. Fasaden är klädd med cederträ och taket pryds av Sedum och örter, berättar Ilija Batljan stolt.
Hållbarheten den röda tråden
Hållbarhet är den röda tråden i SBBs verksamhet.
– Genom att vara den största nordiska aktören för social infrastruktur skapar vi hållbara miljöer där människor vill leva, arbeta och bo länge. Därigenom bidrar vi till en socialt, miljömässig och ekonomiskt hållbar utveckling av hela samhället, säger Ilija Batljan.
Ribban ligger på världsrekordhöjd, precis som för stavhopparen Armand Duplantis. Men för SBB är grenen i stället hållbarhet. År 2030 ska minst 90 procent av fastighetsportföljen bestå av sociala tillgångar, som hyresbostäder och offentliga lokaler. Portföljen ska vara klimatanpassad för att kunna hantera klimatrisker, både fysiska sådana och politiska beslut med bäring på miljön. SBB ska också vara en pionjär inom ny teknik och sätta standarden för hållbarhet i fastighetsbranschen. Standarden ska sedan styra valet av byggmetoder och byggmaterial.
Ribban ligger högt även när det gäller tillväxten.
– Vårt mål är att förvaltningsresultatet över en femårsperiod ska växa med i genomsnitt minst 15 procent per år. Förvaltningsresultatet är summan av driftnetto, försäljnings- och administrationskostnader samt finansnetto. År 2020 uppgick vinsten till 9,1 miljarder kronor. Den årliga hyresintäkten är 6,1 miljarder och driftnettot, hyresintäkter minus alla kostnader, är runt 4,4 miljarder på årsbasis.
I början av 2021 påverkade bland annat ränteoron fastighetsbranschens aktiekurser negativt.
–Pandemin skapade också oro men sedan mars 2021 har SBBs aktie stigit med drygt 100 procent, berättar Ilija Batljan.
Ser hoppfullt på hösten
Ilija Batljan ser fram emot hösten med tillförsikt:
–Men det är viktigt att fastighetsbolagen fortsätter att stärka sin balansräkning i dagens lågräntemiljö och säkerställer en långsiktig finansiering med en låg räntebindning. För SBB är det också av vikt att investera mera i nyproduktion, inte minst i Stockholm. Att priset på byggmaterial och andra insatsvaror är på väg ner är positivt, liksom att inflationen verkar sjunka, säger han.
Fastighetsbeståndet ska ha ett värde av 300 miljarder kronor år 2026. Oddsen för att Ilija Batljan och hans team ska nå målet är låga. Men till skillnad från eventuella vadhållare blir det nog mer än bara "pengarna tillbaka" för SBBs och deras aktieägare. Företaget är duktigt på att kombinera den sociala aspekten med att också göra aktieägarna rikare. SBB-aktien blir en allt populärare folkaktie med förhoppningsvis en månatlig utdelning till folkets breda lager. Det avgör SBBs styrelse senare.
Omtanken om medborgarna är djupt rotad i Ilija Batljans s-märkta själ. Den kan ingen miljardförmögenhet rubba på. Men den är till god hjälp i hans strävan att bygga ett gott samhälle för alla.
